Рефинансирование ипотеки (мимхур): когда это выгодно

Что такое рефинансирование ипотеки (мимхур)

Рефинансирование, или мимхур, - это замена существующей ипотеки новой, на других условиях. Это может быть полная замена в другом банке, частичная замена отдельных треков или пересмотр условий в вашем же банке.

Ипотека берётся на долгие годы, а жизнь и рынок за это время меняются. Ставки растут и падают, доход семьи меняется, появляются новые цели. Поэтому ипотеку, взятую несколько лет назад, полезно периодически проверять.

Когда стоит проверить мимхур

• Изменились процентные ставки на рынке
• Вырос доход и можно сократить срок ипотеки
• Платёж стал слишком тяжёлым и нужно его снизить
• Есть дорогие потребительские кредиты, которые хочется объединить
• Тамхиль изначально был собран неудачно
• Вы планируете продажу или покупку квартиры

Комиссия за досрочное погашение

Главный фактор, который определяет, выгоден ли мимхур, - комиссия за досрочное погашение (амлат пирон мукдам). В фиксированных треках она может взиматься и зависит от разницы между ставкой в вашем договоре и текущей ставкой. В треке прайм её обычно нет.

Банк обязан выдать расчёт комиссии по запросу. С этого документа и начинается любая серьёзная проверка: без него нельзя понять, принесёт ли рефинансирование реальную выгоду.

Как посчитать реальную экономию

Сравнивать нужно не только ежемесячный платёж, но и общую сумму, которую вы заплатите за оставшийся срок. Снижение платежа за счёт удлинения срока может обойтись дороже в итоге.

Правильный расчёт учитывает комиссию за досрочное погашение, расходы на оформление, привязку к индексу и прогноз по ставкам. Только если экономия за весь срок превышает все расходы, мимхур имеет смысл.

Варианты рефинансирования

• Полный переход в другой банк
• Частичная замена отдельных треков
• Пересмотр условий в своём банке на основе конкурентного предложения
• Сокращение срока при росте дохода
• Удлинение срока, чтобы облегчить ежемесячный платёж

Мимхур в своём банке или в другом

Часто ваш банк не хочет терять клиента и улучшает условия, когда видит реальное конкурентное предложение. Поэтому сначала стоит получить предложения в других банках, а затем вести переговоры.

Переход в другой банк требует больше оформления: новая оценка, новые страховки, регистрация залога. Но иногда именно он даёт наибольшую выгоду.

Типичные ошибки при рефинансировании

• Смотреть только на новый ежемесячный платёж
• Не запросить расчёт комиссии за досрочное погашение
• Рефинансировать всю ипотеку, когда выгодно заменить лишь часть
• Принять первое предложение своего банка
• Ждать «идеального момента» и упускать реальную экономию

Как мы работаем с рефинансированием

Мы анализируем текущую ипотеку по каждому треку, запрашиваем расчёт комиссии, считаем реальную экономию и только после этого решаем, стоит ли что-то менять. Если мимхур выгоден, ведём переговоры как с вашим банком, так и с конкурентами.

Консультацию ведёт Дима Постовой, сертифицированный финансовый планировщик (CFP) и основатель Yichud Mortgages. Консультация проходит на русском языке, а филиалы находятся в Тират-Кармеле и в Герцлии.

Главное, что стоит знать

Многие откладывают проверку ипотеки годами, потому что процесс кажется сложным и пугающим. На практике первый шаг занимает совсем немного времени: достаточно запросить у банка выписку и расчёт комиссии. Уже по этим документам можно понять, есть ли смысл двигаться дальше. Если выгоды нет, вы ничего не теряете. Если она есть, каждый месяц промедления означает упущенные деньги, которые могли бы остаться в семье. Проверка ипотеки - это простое действие, которое может изменить финансовое положение семьи на годы вперёд.

Пошаговый процесс рефинансирования

Весь процесс можно пройти самостоятельно, но на каждом этапе есть место для ошибки. Неправильно выбранный момент, неучтённая комиссия или слишком длинный новый срок могут превратить ожидаемую экономию в переплату. Поэтому так важно считать всё заранее и смотреть на ипотеку целиком.

Рефинансирование - это также хороший момент пересмотреть страхование жизни и имущества. Если страховки были оформлены в банке много лет назад, сравнение с предложениями страховых компаний может дать дополнительную экономию каждый месяц.

Часто клиенты спрашивают, не поздно ли делать мимхур, если до конца ипотеки осталось немного лет. Ответ зависит от остатка долга и условий: иногда выгода уже небольшая, а иногда даже несколько оставшихся лет дают заметную экономию. Именно поэтому решение принимается только после расчёта, а не по общему правилу.

• Запросить у банка выписку о состоянии ипотеки по каждому треку
• Получить официальный расчёт комиссии за досрочное погашение
• Определить цель: снизить платёж, сократить срок или объединить кредиты
• Построить новый тамхиль и посчитать экономию за весь срок
• Получить предложения в нескольких банках, включая ваш
• Провести переговоры и выбрать лучшее предложение
• Оформить новую ипотеку и погасить старую

Рефинансирование, когда платёж стал тяжёлым

Иногда мимхур нужен не ради экономии, а ради того, чтобы семья могла спокойно жить. Рост ставок и инфляция могут заметно увеличить ежемесячный платёж, особенно в треках прайм и в треках с привязкой к индексу. Если платёж стал давить на бюджет, рефинансирование может его облегчить: за счёт изменения срока, перераспределения между треками или объединения дорогих кредитов.

Важно действовать заранее, пока нет просрочек. Банки гораздо охотнее идут навстречу клиенту с чистой историей платежей, чем тому, кто уже попал в трудности.

Объединение кредитов с ипотекой

Многие семьи параллельно с ипотекой платят потребительские кредиты, рассрочки и кредит на машину. Ставки по таким кредитам обычно заметно выше, чем по ипотеке. Объединение их в рамках рефинансирования может снизить общий ежемесячный платёж и упростить финансы семьи.

Но этот шаг требует дисциплины: если после объединения снова набрать новые кредиты, ситуация станет хуже. Поэтому мы рассматриваем объединение кредитов как часть общего финансового плана, а не как разовую операцию.

Рефинансирование при продаже или покупке квартиры

Если вы продаёте квартиру и покупаете новую, иногда ипотеку можно перенести на новое жильё, а иногда выгоднее оформить новую. Это зависит от условий текущей ипотеки, комиссии за досрочное погашение и сроков сделок. Правильное решение может сэкономить значительную сумму.

Улучшение жилья (мешапрей диюр) часто требует временного финансирования на период между покупкой новой и продажей старой квартиры. Этот этап тоже нужно планировать вместе с ипотекой.

Проверка ипотеки на русском языке

Если вы не уверены, выгодна ли ваша текущая ипотека, начните с простой проверки. Мы разберём ваш договор по трекам на русском языке, объясним, что в нём происходит, и скажем честно, есть ли смысл в мимхуре. Если менять ничего не нужно, вы узнаете и это - а спокойствие тоже чего-то стоит.

Оставьте свои данные в форме ниже, и мы свяжемся с вами для бесплатного первого разговора.